DSTI

DSTI vyjadřuje, jaký podíl čistého měsíčního příjmu domácnost spotřebuje na splácení všech svých dluhů — hypotéky, spotřebitelských úvěrů, leasingu, kreditních karet. Čím vyšší DSTI, tím méně prostředků zbývá na ostatní výdaje a tím vyšší je riziko, že domácnost nezvládne splácet při neočekávané finanční situaci (výpadek příjmu, zvýšení sazeb). ^[1]

Výpočet DSTI

DSTI = součet měsíčních splátek všech dluhů / čistý měsíční příjem × 100

Do čitatele patří: splátka nové hypotéky (pokud je žádána), splátky stávajících spotřebitelských úvěrů, leasing automobilu, minimální splátky kreditních karet a případné jiné pravidelné dluhové závazky. Do jmenovatele patří: čistý měsíční příjem žadatele, přičemž příjem musí být prokazatelný a banka posuzuje jeho stabilitu a pravděpodobnost trvání.

Příklad: domácnost má čistý příjem 50 000 Kč/měs, splátku hypotéky 15 000 Kč, leasing 4 000 Kč a splátku spotřebitelského úvěru 3 000 Kč. DSTI = (15 000 + 4 000 + 3 000) / 50 000 × 100 = 44 %.

ČNB a regulační funkce DSTI

ČNB vydává doporučení a závazné limity DSTI v rámci makroobezřetnostní politiky. Mechanismus funguje tak, že pokud žadatelovo DSTI (po zahrnutí nové splátky) překročí stanovený strop, banka by neměla úvěr poskytnout — nebo jej může poskytnout jen výjimečně v rámci stanoveného podílu výjimek. ^[3]

Konkrétní aktuální hodnota limitu DSTI se mění v závislosti na fázi hospodářského cyklu a situaci na trhu nemovitostí. ČNB limity periodicky přehodnocuje a zveřejňuje. Tento text uvádí mechanismus, nikoli konkrétní číslo platné k datu čtení — aktuální limit vždy ověřte přímo na stránkách ČNB.

DSTI vs. DTI — v čem je rozdíl

DSTI a DTI jsou dva odlišné, navzájem doplňující se ukazatele:

• DSTI (Debt Service to Income) — poměr měsíčních splátek k měsíčnímu příjmu. Zachycuje zatížení cashflow domácnosti.
• DTI (Debt to Income) — poměr celkového objemu dluhů k ročnímu čistému příjmu. Zachycuje celkovou zadluženost domácnosti v absolutním vyjádření.

Domácnost může mít nízké DSTI (nízké měsíční splátky), ale vysoké DTI (velký celkový dluh s dlouhou splatností). Naopak vysoké DSTI při nízkém DTI signalizuje krátkodobé výrazné zatížení. ČNB sleduje oba ukazatele současně. ^[1]

DSTI v praxi — co to znamená pro žadatele o hypotéku

Při žádosti o hypotéku banka počítá DSTI s budoucí splátkou nové hypotéky zahrnutou do čitatele. Pokud výsledek překračuje regulační limit, banka úvěr neschválí nebo navrhne nižší výši úvěru. Žadatel může situaci řešit zvýšením příjmu (doložení dalšího příjmu), splacením stávajících dluhů před podáním žádosti nebo snížením požadované výše úvěru (vyšší vlastní zdroje). ^[2]

DSTI je jeden ze tří standardních ukazatelů (vedle LTV a DTI). Splnění všech tří podmínek zároveň není pro každého automatické — hypoteční kapacita domácnosti je dána nejpřísnějším z těchto limitů.