LTV

LTV vyjadřuje, jakou část hodnoty nemovitosti pokrývá úvěr a jakou část musí dlužník financovat z vlastních zdrojů. Pokud kupujete byt za 5 milionů Kč, banka jej znalecky ocení na 4,8 milionu a poskytne hypotéku 4 miliony Kč, LTV činí 4 000 000 / 4 800 000 = 83,3 %. Zbylé prostředky (kupní cena nad zástavní hodnotou plus rozdíl do plné kupní ceny) musí žadatel doplatit z vlastních úspor.

Vzorec

LTV = (výše úvěru / zástavní hodnota nemovitosti) × 100 %

Pozor na rozdíl mezi kupní cenou a zástavní hodnotou. Banka k výpočtu LTV používá vlastní ocenění od smluvního znalce. Pokud znalec ocení nemovitost níže než kupní cenu, LTV stoupne i při stejné výši úvěru a banka může požadovat vyšší vlastní zdroje.

Doporučené limity ČNB

Česká národní banka pro retailové hypotéky doporučuje horní limity LTV. ^[1] Limity rozlišuje podle věku žadatele (mladší 36 let mají benevolentnější strop) a banky se jimi v praxi řídí. ČNB limity v reakci na vývoj trhu rozvolňuje nebo zpřísňuje; aktuální hodnotu ověřte přímo u banky nebo v posledním zveřejněném doporučení.

Banky nad rámec doporučení ČNB stanovují vlastní rizikové limity. Hypotéky s LTV 90 % a více jsou dnes na trhu omezené a typicky cenově dražší než hypotéky s LTV do 80 %.

Dopad LTV na úrokovou sazbu

• LTV do 80 %: standardní cenová hladina banky.
• LTV 80–90 %: navýšení sazby typicky o 0,2–0,5 procentního bodu.
• LTV nad 90 %: pro řadu bank nedostupné, jinde sazba navýšená výrazněji.

Konkrétní příplatek záleží na cenové politice banky a aktuální tržní situaci. Snížení LTV o 10 procentních bodů (například navýšením vlastních zdrojů o 200 000 Kč u úvěru 4 miliony) může v součtu nad celou splatnost ušetřit desítky až stovky tisíc korun.

Jak LTV ovlivnit

Tři legitimní způsoby: vyšší vlastní zdroje (akontace), zástava další nemovitosti, nebo levnější nemovitost. Naopak umělé navýšení kupní ceny ve smlouvě s cílem získat vyšší úvěr je úvěrový podvod a má trestněprávní následky.