Americká hypotéka

Americká hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, u nějž banka nebo nebankovní věřitel nesleduje účel čerpání. Dlužník může peníze použít na cokoli — splacení jiných dluhů, rekonstrukci, nákup automobilu, podnikání nebo jakoukoli jinou potřebu. Tím se liší od klasické hypotéky, kde je čerpání vázáno výhradně na pořízení, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. ^[1]

Srovnání s klasickou hypotékou

Při srovnání obou produktů jsou rozdíly ve třech hlavních parametrech:

• Účel — klasická hypotéka: vymezené nemovitostní účely. Americká hypotéka: libovolný.
• Úroková sazba — americká hypotéka je pro věřitele rizikovější, protože neví, zda peníze dlužník použije obezřetně. Sazba bývá o 1 až 3 procentní body vyšší než u klasické hypotéky se srovnatelným LTV.
• LTV (loan-to-value) — poměr výše úvěru k tržní hodnotě zástavy. U klasické hypotéky ČNB limituje LTV na 80 % (90 % pro věkovou skupinu do 36 let). U americké hypotéky se LTV typicky pohybuje v rozmezí 50–70 % — banka si ponechává větší bezpečnostní polštář právě proto, že neovlivňuje použití peněz.

Postup zřízení zástavního práva

Zástava nemovitostí probíhá formou zástavní smlouvy a vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí. Věřitel ověřuje hodnotu nemovitosti prostřednictvím znaleckého posudku. Po zřízení zástavy je dlužník vlastníkem nemovitosti, ale nesmí ji bez souhlasu věřitele zastavit jinému věřiteli (nebo smlouvou omezená i dispozice). Při nesplácení se věřitel může domoci uspokojení pohledávky z výnosu exekučního prodeje nemovitosti.

Kdy americká hypotéka smysl dává

Typickými použitími jsou: konsolidace více drahých závazků (spotřebitelské úvěry, kreditní karty) do jediné splátky s nižší sazbou než průměr konsolidovaných dluhů; financování podnikatelského záměru, na který neexistuje vhodný bankovní produkt; úhrada daně z dědictví při přechodu nemovitosti. Vždy je ale nutné porovnat skutečnou výslednou úrokovou sazbu americké hypotéky s alternativami, protože vyšší sazba v součtu s poplatky za zřízení a odhad hodnoty nemovitosti může být dražší, než se na první pohled zdá. ^[2]

Rizika

Hlavní riziko americké hypotéky spočívá v tom, že dlužník dává do zástavy svůj domov za účelem financování závazků, které mohou mít podstatně kratší životnost (dovolená, auto, spotřební elektronika). Pokud dlužník přestane splácet, přichází o nemovitost bez ohledu na to, co za peníze pořídil. Při výběru délky fixace a doby splatnosti platí stejné úvahy jako u klasické hypotéky — kratší fixace snižuje sazbu, ale přináší riziko refixace v prostředí vyšších úroků.