Zástavní hodnota

Zástavní hodnotu neurčuje kupní cena ani inzerovaná tržní cena — určuje ji nezávislý znalec nebo odhadce pověřený bankou. Výsledkem je cena, za níž banka předpokládá, že by nemovitost bylo možné prodat i v nepříznivých podmínkách (nucená dražba, pokles trhu). Proto zástavní hodnota zpravidla leží pod aktuální tržní cenou. ^[1]

Tržní cena versus zástavní hodnota

Tržní cena odráží, co je kupující ochoten zaplatit dnes. Zástavní hodnota odráží, co by se z nemovitosti dalo realizovat v nuceném prodeji — zpravidla za horší ceny a v kratším čase. Rozdíl bývá 5–20 % v závislosti na lokaci, druhu nemovitosti a stavu trhu.

Příklad: kupujete byt za 5 000 000 Kč, tržní cena odpovídá. Znalec stanoví zástavní hodnotu 4 600 000 Kč. Banka poskytne hypotéku maximálně na 90 % zástavní hodnoty = 4 140 000 Kč. Zbytek musíte dofinancovat vlastními prostředky. ^[2]

Kdo zástavní hodnotu stanovuje

Odhad zpracovává certifikovaný znalec nebo odhadce — buď interní zaměstnanec banky, nebo externě pověřená znalecká firma ze seznamu banky. Jako klient si znalce zpravidla nemůžete vybrat libovolně; banka akceptuje jen „své" znalce. Náklady na odhad (typicky 3 000–5 000 Kč) hradí žadatel o úvěr.

Zástavní hodnota a LTV

LTV (Loan-to-Value) se počítá jako výše úvěru děleno zástavní hodnotou. ČNB reguluje maximální LTV pro hypotéky (aktuálně 90 % pro žadatele do 36 let, 80 % ostatní). Vyšší zástavní hodnota umožňuje vyšší úvěr při stejném LTV limitu — proto žadatelé někdy požadují přehodnocení zástavní hodnoty, pokud ji považují za příliš nízkou.