Refinancování

Refinancování je standardní cestou, jak na hypotečním nebo spotřebitelském úvěru ušetřit, pokud se v průběhu jeho splácení změnily tržní úrokové sazby nebo bonita klienta. Klíčem je správné načasování a srovnání celkových nákladů, ne jen nominální úrokové sazby. ^[2]

Kdy refinancování dává smysl

• Hypotéka — k datu refixace. Banka v tomto okamžiku nemůže účtovat sankci a klient může bez nákladů přejít k jinému poskytovateli.
• Spotřebitelský úvěr s vyšší RPSN — pokud klient mezitím získal lepší bonitu (vyšší příjem, splacené jiné úvěry, čistá historie v registrech), nový úvěr může být výrazně levnější.
• Hypotéka mimo refixaci — jen výjimečně. Sankce za předčasné splacení mimo refixaci podle zákona č. 257/2016 Sb. zahrnuje účelně vynaložené náklady banky; jejich výpočet je často spor a může převýšit úsporu z nové sazby.
• Změna účelu — z účelové hypotéky na neúčelovou („americká hypotéka") nebo opačně.

Co srovnávat

Hlavní čísla: RPSN nového úvěru, celková zaplacená částka po dobu splácení, výše měsíční splátky, nákladovost spojená s refinancováním (poplatek za sjednání, ocenění nemovitosti, vklad zástavního práva, sankce za předčasné splacení původního úvěru, pokud nějaká). U hypoték je důležité započítat i vedlejší náklady — kolek za vklad do katastru, znalecký posudek, případné právní zastoupení. ^[1]

Proces u hypotéky

Klient požádá novou banku o refinanční hypotéku se zástavou stávající nemovitosti. Banka provede ocenění (často může převzít předchozí znalecký posudek nebo využít interní oceňovací nástroj), posoudí úvěruschopnost a schválí limit. Po podpisu nové úvěrové smlouvy banka převede prostředky původní bance, která vystaví potvrzení o splacení a uvolní zástavní právo. Současně se v katastru vyznačí nové zástavní právo nové banky. Doba procesu typicky 6–10 týdnů.

Refixace a bezsankční okno

Zákon č. 257/2016 Sb. dává klientovi právo k datu refixace splatit hypotéku bez sankce — banka nesmí účtovat účelně vynaložené náklady. Toto okno se neotvírá samo — klient by měl od banky dostat oznámení o blížící se refixaci typicky 3 měsíce předem. Pokud klient nereaguje, banka nastaví sazbu pro další fixační období podle aktuální nabídky a klient pokračuje. Pokud klient chce refinancovat, musí v tomto okně podepsat novou smlouvu a převést úvěr.

Rizika refinancování

Hlavním rizikem je podcenění vedlejších nákladů — drobné poplatky a transakční náklady mohou v součtu převýšit úsporu z nové sazby. Druhým rizikem je prodloužení doby splácení — pokud klient s novou hypotékou prodlouží splatnost o 5 let, měsíční splátka klesne, ale celkové úroky výrazně vzrostou. Třetím rizikem je horší bonita v okamžiku žádosti — pokud klient mezi sjednáním původního a refinancovaného úvěru přišel o příjem nebo má negativní záznamy v registrech, nová banka může nabídnout horší podmínky než stávající.