Akontace

Akontace vzniká jako protějšek limitu LTV — pokud banka může profinancovat nejvýše 80 % zástavní hodnoty, zbylých 20 % musí dlužník složit z vlastních prostředků. ^[1] Akontace tedy není dobrovolnou volbou, ale praktickým důsledkem regulace a vnitřní rizikové politiky banky.

Obvyklá výše akontace

Pro většinu žadatelů na českém trhu je akontace 20 % zástavní hodnoty nemovitosti. Žadatelé do 36 let mohou podle aktuálního doporučení ČNB čerpat hypotéku až do 90 % LTV, jejich akontace tedy klesá na 10 %. Banky mohou v rámci své rizikové politiky vyžadovat akontaci vyšší — typicky u rekreačních nemovitostí, družstevních bytů nebo investičních nákupů.

Z čeho lze akontaci složit

• Vlastní úspory — běžný účet, spořicí účet, terminovaný vklad, podílové fondy.
• Úvěr ze stavebního spoření — někdy banky uznávají jako akontaci, je třeba doložit zdroj a splátkový kalendář v rámci posouzení DSTI.
• Dar v rodině — formálně doložený darovací smlouvou.
• Prodej jiné nemovitosti — dohodou o budoucí kupní smlouvě a překlenovacím financováním.

Spotřebitelský úvěr na akontaci banky typicky neuznávají — zvyšuje DSTI a navyšuje rizikový profil žadatele.

Akontace a kupní cena vs. zástavní hodnota

Pozor na rozdíl mezi kupní cenou a zástavní hodnotou. Banka počítá LTV ze zástavní hodnoty, kterou určí znalecký posudek nebo bankovní oceňovací nástroj. Pokud je zástavní hodnota nižší než kupní cena (často u pražských bytů s rychle rostoucími cenami), reálná akontace v penězích může být vyšší než nominální procento naznačuje. Příklad: kupní cena 6 mil. Kč, zástavní hodnota 5,5 mil. Kč, LTV 80 % → hypotéka pokryje 4,4 mil. Kč a akontace dosáhne 1,6 mil. Kč, tedy 26,7 % kupní ceny.

Akontace jako vyjednávací faktor

Vyšší akontace zlepšuje pozici žadatele. Hypotéka s LTV 60 % má typicky o 0,2–0,4 procentního bodu nižší úrokovou sazbu než hypotéka s LTV 80 %, protože banka nese nižší riziko ztráty při případném prodeji zástavy. Dlouhodobě vyšší akontace také snižuje měsíční splátku a celkové úroky zaplacené za dobu úvěru.