Hypoteční kalkulačka

a = P × i / (1 − (1 + i)^(−n))

Co kalkulačka modeluje

Hypoteční úvěr je v České republice typicky anuitní s pevnou sazbou po dobu fixace. Sazba je konstantní v rámci fixačního období, splátka se neměnní. Po uplynutí fixace banka stanoví novou sazbu podle aktuální tržní situace a klient má zákonné právo úvěr bez sankce předčasně splatit nebo refinancovat u jiné banky. ^[1]

Kalkulačka kromě splátky počítá také LTV (loan-to-value) jako poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti a zůstatek jistiny po skončení fixace. Tato dvě čísla jsou pro rozhodování o hypotéce stěžejní: LTV určuje, zda a za jakou sazbu banka úvěr vůbec poskytne, zůstatek po fixaci ukazuje, jak velkou částku bude klient muset refinancovat za nových sazeb.

Vstupy a jejich význam

Hodnota nemovitosti není kupní cena, ale tržní hodnota stanovená bankou podle vlastního odhadu. Banka v praxi pracuje s odhadem vlastního znalce, který může být nižší než kupní cena (typicky o 5–15 %). To je třeba zohlednit při plánování akontace — pokud má banka odhad nižší než cena, klient musí doplatit větší vlastní částku, aby splnil LTV.

Výše úvěru je požadovaná jistina. ČNB doporučuje, aby LTV nepřekročilo 80 % (90 % u žadatelů do 36 let). ^[2] Banky se těmito doporučeními řídí; nadlimitní úvěry jsou výjimkou a mívají vyšší sazbu.

Splatnost u hypoték se v ČR pohybuje od 5 do 30 let, výjimečně 35 let. Limit ČNB je věk 65 let v okamžiku splatnosti, pokud klient nedoloží nadprůměrný příjem nebo důchodové zajištění. Delší splatnost znamená nižší splátku, ale výrazně vyšší celkové úroky — u 30leté hypotéky odpovídá zaplacený úrok přibližně 80–100 % jistiny při sazbě kolem 5 % p. a.

Délka fixace volí kompromis mezi jistotou a flexibilitou. Krátká fixace (1–3 roky) má obvykle nižší sazbu, ale klient nese riziko refixace v nepředvídatelné situaci. Delší fixace (5–10 let) zafixuje vyšší sazbu, ale vyloučí riziko růstu sazeb v daném období. Volba závisí na aktuálním tržním očekávání — v období historicky nízkých sazeb se vyplácí delší fixace, v období vysokých sazeb naopak kratší.

Příklady výpočtu

Hypotéka 3 000 000 Kč, sazba 4,9 % p. a., splatnost 25 let: měsíční splátka 17 348 Kč, celkem zaplaceno 5 204 400 Kč, z toho 2 204 400 Kč úroků. Stejná hypotéka rozložená na 30 let: splátka 15 925 Kč, celkem 5 733 000 Kč, úroky 2 733 000 Kč. Prodloužení splatnosti o 5 let sníží splátku o 1 423 Kč, ale celkové úroky vzrostou o 528 600 Kč.

Hypotéka 4 500 000 Kč, sazba 5,5 % p. a., splatnost 30 let, fixace 5 let: splátka 25 549 Kč. Po 5 letech zbývá doplatit přibližně 4 156 000 Kč — tedy 92,3 % původní jistiny. Pokud při refixaci stoupne sazba na 7 %, nová splátka 28 720 Kč; pokud klesne na 4,5 %, splátka 22 953 Kč. Rozdíl mezi oběma scénáři za zbývajících 25 let činí přibližně 1,73 mil. Kč.

Omezení a předpoklady

Výpočet zůstatku po fixaci předpokládá, že po celou dobu fixace platí stejná sazba a klient nečerpá mimořádné splátky. Reálně může klient ročně bez sankce splatit až 25 % jistiny — pokud této možnosti využije, zůstatek po fixaci bude nižší. Pro detailní simulaci včetně mimořádných splátek a změny sazeb je třeba pracovat s plným splátkovým kalendářem.

Kalkulačka také nezohledňuje DSTI (debt-service-to-income, poměr splátek k čistému příjmu) a DTI (debt-to-income, poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu). Tyto parametry doporučuje ČNB jako další filtry vedle LTV a banky je standardně kontrolují. DSTI by nemělo přesáhnout 45 % čistého příjmu (50 % u mladých žadatelů do 36 let), DTI by nemělo přesáhnout 8,5násobek ročního čistého příjmu.